如果仅仅用“大手笔”来形容香港置地在上海徐汇的项目，大概是太表面，也太低估了。西岸金融城，这座在上海徐汇区滨江边，占地180万平米，总投资逾600亿人民币，目前已全面动工，预计将于2027年建成的超级综合体，不只拥有时间与空间上的超大尺度，同时也包含着香港置地这家百年地产企业的基因与激情，以及上海市面向未来、跻身最顶级国际都市的宏图与愿景。

    西岸金融城像是一粒深思熟虑又雄心壮志的“种子”，香港置地想让它在上海滨江西岸播种出人们还不曾见过的景象。这幅景象的重点不是建筑、装饰、商品、人流与动线，而是新型的产业与商业、文化艺术、人与人、人与空间的深度交融与互动。用香港置地集团公司中国物业发展及投资执行董事凌常峰的话来说：西岸金融城，将是人类城市生活的3.0时代。

    凌常峰和他的团队是这个项目的关键。2023年6月6日，凌先生接受《哈佛商业评论》中文版专访，分享了西岸金融城项目背后完整的时间线与逻辑。

     香港置地集团公司中国物业发展及投资执行董事凌常峰

“沙盘”之上的全盘

    香港置地大手笔落子徐汇滨江，在外界看来十分另类：以310.5亿人民币竞得徐汇滨江180万平米土地、成为香港置地甚至上海历史上最大的单一地产投资项目之时，正是2020年初新冠疫情爆发之际；而随着疫情结束，总投资额超过600亿的西岸金融城项目五个区域陆续开工建设之际，则是诸多地产企业遭遇资金链困境、频频暴雷的背景。——这是抄底买地，还是“当别人恐惧时，我疯狂”的逆势进击？

   都不是。2020年初成功竞得这块土地，只是香港置地·西岸金融城标志性的一步。故事的起点在3、4年之前。2016年，上海市2035城市总体规划，将徐汇滨江确定为高品质中央活动区，要以“一城（西岸金融城）、一谷（西岸数智谷）、一港（西岸传媒港）、一湾（西岸生命蓝湾）”的版图，构造一块国际创新创意产业群聚集地。这块“上海西岸”版图，总办公量为228.6万平米，商业面积88万平米。

    “上海西岸”版图吸引了香港置地的目光。最初，香港置地准备只占据其中的一小块土地。但是，随着对徐汇滨江地区的深入了解、研究与思考，香港置地在滨江西岸看到了别人还没有看到的可能性。于是，香港置地决定要成为这片版图中的“造城者”，整个拿下“西岸金融城”来开发建设。

    所以，2020年买下土地只是外界看到的一个结果，凌常峰说，“我们公司很大一个特点就是活得久，活得久就经历得多，从西班牙大流感到SARS，我们经历的疫情，对经济生活都只是短期影响，没有一次大疫超过三年，而我们所有的项目都是超长期的。”凌常峰说，他们做决策的依据，是经济发展的下一个支柱和亮点。这个支柱与亮点，就是中国中产阶级的消费潜力。

    香港置地极度看好中国经济在消费领域的前景。在凌常峰看来，拉动经济增长的三驾马车当中，投资的边际效应在逐步递减，进出口的波动很大，“只有消费，肯定是中国经济未来最突出的亮点。”凌常峰说，虽然住宅市场规模在收缩，“但是消费端，不只有产品消费，还有场景端的消费，很多消费是服务，这个背景之下，好的商业地产一定是适应下一个新周期的。”

    凌常峰认为这个新周期已经开始了好几年，但是仍有巨大潜力可释放。比如，疫情虽然一度中断了中国的奢侈品消费增长，但是也带来很多利好。疫情之前，国民的奢侈品消费更多在境外发生。而这一局面在疫情后逆转，“养成一个消费习惯只需要三个月，疫情三年，足够让国人习惯了在国内消费”。同时，国际大牌也开始在国内提供比肩国外的消费体验。

    此外，年轻一代的消费习惯是不愿等待，“我要的现在就要”。他们会及时满足自己的消费需求，也非常喜欢为自己或好友购买负担得起的奢侈品，而不是像上一辈一样，攒钱、等待，一年集中一次大笔消费等等。

    香港置地还有个判断：物质需求是中国内地过去二三十年经济增长的绝对主语，而物质与精神必须相互协调，尤其经历疫情，来自于精神力量的滋养与支持愈发被人们重视，因此，“物质与精神”的融合，也是香港置地看到的下一步的消费趋势。

    总之，所谓风口或逆势，都不是香港置地的考虑，“决策依凭的从来都只是‘发展规律’。香港置地从来看的不是沙盘，而是全盘。”长期主义是很多公司的信仰（或口号）。但香港置地不仅是长期主义的信仰者，更是一个超长期主义的样板。这家创办于1889年，总部位于香港的公司，不仅经历了好几次人类历史上的大流行病，而且曾多次穿越战争与经济危机。他们在二战后满目疮痍的土地上启动大规模重建，在亚洲金融危机后一片哀鸿之际率先投资写字楼。无论建造民宅或打造商业中心，这家地产公司似乎总能把脉到经济发展和城市生活的下一步，从而先行下注。在别人感受隆冬寒冷之时，它已经嗅到春天的气息。

    2020年大手笔落子上海徐汇滨江西岸，正是因为香港置地嗅到了中国经济下一个漫长的春天。从1.0到3.0：造城者的城市观

    但是，看准了“全盘”，并不意味着“沙盘”一定成功。毕竟，在上海西岸，香港置地不是建一幢写字楼或者一个购物中心，而是要造一座城。那么，它还需要一个清晰坚定的“城市观”。

    在打造城市地标方面，香港置地可谓履历光鲜、经验丰富。目前全球五大金融中心城市，有两座城市的金融地标出自香港置地之手：香港中环和新加坡滨海湾。尤其香港中环，作为香港置地总部所在，包含着其种种首创：填海、空中连廊、亚洲首座摩天大楼、空调系统首次进入写字楼等等，成功打造了迄今难以超越的香港天际线和城市名片。

    但是，上海西岸金融城的规划思路，早已超越城市发展的1.0时代，也跨越了2.0时代，将进入3.0版本的城市形态。所谓1.0，基本上是我们现在所处一线大城市的形态：依照功能划分区域，让工作的归工作、让生活的归生活；以工作和生产为中心。“CBD，就是这个思维之下的作品。因此造成长时间通勤、工作区在工作日繁华喧闹，在休假日人烟稀少。”

    所谓2.0，是指近年来呼声很高的“三产融合”，让生产、生活与生态空间不再分割，“找回城市的烟火气”，兼顾经济发展、自然环境与城市居民的生活品质。而3.0时代，将是一个“以人为核心”的新型城市。如果一座城，不再以“生产”为中心，而是以“人”为核心，那么具体要怎么做呢？产业与商业、消费与娱乐、文化与艺术，如何围绕人的需求去布局？

     香港置地以五个主题来打造这座城：国际金融城-时尚生态圈-水岸目的地-上海文化源-公共艺术湾。

    国际金融城。金融巨头一直是香港置地的金牌业主，这让香港置地能够近距离极度敏感地看到金融业的变化。“金融公司不再是以前那样，要用摩天大楼、大理石石材、西装领带的员工，来体现自己的实力和严肃、坚固、稳定的形象，他们希望更加面向年轻人、面向未来，他们希望体现自己轻松、活泼的一面，建筑不再那么高耸而密集，而是有很多绿地，转角有咖啡馆，大家随时可以交谈，也不一定都要西装领带。”甚至金融业人士也不再是工作狂，他们也会惦记家人，追求生活与工作的平衡。因此，西岸金融城在寸土寸金之地，规划预留了一片空间做托儿所，“谁会在金融城放一个托儿所？”——金融主题虽是香港置地的传统强项，但是西岸金融城，会跟以往香港置地的金融城作品，很不一样。

    时尚生态圈。时尚主题确实因疫情而来，为消费升级而设。疫情三年之后，全球奢侈品品牌加大了在中国的步伐，甚至很多最新产品线在中国首发。中国的奢侈品市场规模预计有一万亿元，现在才达到5000-6000亿而已。凌常峰希望西岸金融城的时尚生态圈，能够成为中国未来奢侈品消费的一个巨大引擎，“在房地产、汽车之外，还能达到一万亿市场规模的产业有多难，我们应该把它壮大起来。”

    水岸目的地。是为旅游而设。坐拥1.4公里的滨江水岸线，凌常峰觉得西岸金融城足以成为一个理想的旅游度假地，不只吸引中国其他城市的游客，而且会成为亚洲近邻以及全球游客的流连之地。这也是他坚持在滨江规划搭建缆车的原因，有缆车才能观赏好景色，才能和酒店、美术馆、购物中心，搭配成为一个度假地。

    上海文化源。这也将是西岸金融城的一张好牌。上海徐汇人徐光启，被称为“中国睁眼看世界第一人”，他的生平和成就，给了香港置地开发这片土地时无限的惊喜和灵感。香港置地认为自己最擅长的深度理解在地文化、让项目深深嵌入当地文化的强项，都会基于他们对徐光启精神遗产的挖掘。

    公共艺术湾。也是基于徐汇本身的属性而延展。徐汇区被认为是最体现海派文化、上海精神的地方，凌常峰认为这里的美术馆、艺术家、艺术氛围，千金难买，一定会催生下一个世界级的艺术中心。

    五个主题背后，每一个都藏着香港置地对产业发展、消费趋势、人们生活需求的观察、迎合和引领，藏着香港置地对未来城市生活的理念和想象。凌常峰的办公桌上放着简·雅各布斯的名作《美国大城市的死与生》，他相信一个更好的城市形态与城市生活，应该是以人为中心的，是有机的，也会是“西岸金融城”的模样。

竞争与创新，地产业的未来

    凌常峰不仅在滨江西岸看到了别人还没看到的景象，也在地产这个行业，看到了别人没看到的空间。在内地房地产业被认为“不再性感”的时候，凌常峰和团队始终激情澎湃。百余年来，伴随城市的进化，经济的发展，社会的变迁，香港置地累积了对地产业极佳的判断力和感知，也让他们对城市化、城市生活抱有极强的信仰。凌常峰说，西岸金融城背后的一整套逻辑，从为何投入，到未来规划，都不是他和团队的奇思妙想，而是根植于香港置地一直以来的理念、经验与竞争优势。

    具体到中国城市化进程与地产业，凌常峰说，早在2013-14年他们就非常确定两件事，他们的内地市场战略，也是基于这两个基本判断：首先，城市的发展一定是马太效应，大城市会越来越大、越来越强，大城市会带来集约，带来创新。凌常峰认为所谓的大城市病，并不是大城市的必然，而是落后的理念和不完善的规划带来的，很多都可以被治愈和避免。所以香港置地坚定不移始终布局在一线大城市。其次， 房地产的发展不应该基于做交易。不停地交易，不会创造出好产品，也不能建立一家公司的核心竞争力和护城河。

    “房地产是一个没有颠覆式创新的行业，这个行业的创新都在细节处，渐进式的。”凌常峰说，香港置地的竞争优势在于，它要成为一个“全能开发商，在每一个点上都做到最好”。哪怕有着相比同行较低的负债率、稳健的财务状况，凌常峰认为，以客户优先的、长期的资产经营和运营能力，才是香港置地的核心优势。

    从这个意义上说，在徐汇滨江划出地块、播下“种子”，建造起西岸金融城，也只是阶段性的一步。香港置地真正的成就，是西岸金融城持续生长为一个充满生机和活力的空间与有机系统。未来的它，应该不只是上海市一张耀眼的新名片、一个国际级的新地标，而是成为吸引无数普通人的一个梦想之地与流连之地，成为未来城市生活的一个“样板间”。