央视国际 www.cctv.com　　2006年07月13日 11:40 来源：北京日报

要建设和谐地产，保证广大人民群众安居乐业，合理的商品房价格是根本。

    房价是否反映了供求关系？

    2000年我国全面实行货币分房以来，住宅已基本“市场化”了，但从商品房市场表现来看，这种“市场”是失灵的。主要原因是价格的形成是逆市场规律的，是在非竞争条件下，在信息不对称、金融市场不规范条件下形成的。所以当前的房价与有限买方市场下存在市场竞争的“价格”是背道而驰的。

    市场价格是由市场机制形成的。放开价格就是将行政定价转变为市场定价，由市场主体根据供求状况定价。价格由市场供求双方的力量对比来确定，形成市场均衡价格。可见市场经济条件下的“价格”是一个动态过程。如果我们把价格视为无任何约束条件下的价格，就是违背了市场经济的本意。

    但当前的商品房价格是否反映了供求关系？回答是否定的。

    从需求的角度讲，大多数人买不起商品房，说明供给价格高于需求价格，商品房成为少数“先富起来”的人的专利。商品房一旦成为少数人的奢侈品，与社会和谐发展是相背离的，也失去了社会基本的公平和正义。

    在价格是由“市场”而非政府“限价”的条件下，仍然存在“排队”“抢购”行为，除非产品特别短缺，或公众对未来商品房产生“通货膨胀”的非理性预期。否则就存在一种非市场的力量在控制房价。

    房地产业的地域性显然产生了一个以开发商为利益中心的利益集团或利益共同体。“诸侯割据”的成本是如此之小，甚至一个城市几十家发展商不费吹灰之力就形成了价格同盟。这种价格同盟除了形成垄断价格，将大多数购房者的可支配收入转化为自己的超额利润外，是没有任何“市场均衡”意义的。

    此外就是资本的逐利本性。

    当前房地产业的“资本”从何而来？显然，在我国金融市场欠发达的条件下，需要强大资金支持的房地产业的“资本”只能从银行而来，来自社会储蓄，而不是开发商自己的原始积累。开发商用极少启动资金(资本金充足率很少有超过35％的)，却可以利用金融机构撬动上百万平方米的大盘。有了“资本”的稳固后盾，开发商当然可以为所欲为了。开发商没有银行的风险约束，在资金成本非常低的情况下，“囤房”“囤地”普遍存在也就不足为奇了。

    “囤房”“囤地”只能进一步提高商品房的价格，使微观市场和政府宏观经济目标背道而驰，开发商获得超额利润，而普通市民却只能望房兴叹。

    “囤地”“囤房”与“价格同盟”一样，是一种垄断行为。所以，当前的商品房价格，可以说是开发商利用金融体制的缺陷，利用房地产业本身的地域性、垄断性而制造的一种垄断价格，根本不是市场均衡价格。

    房价下跌谁受益？

    事实上，房价下跌是买房人的迫切愿望，房价下降20－30％，也并非危言耸听。因为，从目前北京的房价来定量分析，开发商的平均利润应该达到或超过30％，所以滤去价格泡沫，仅是降低了开发商的超额利润而已，使其回归到社会正常利润。

    在一个非完全竞争的、甚至存在垄断的房地产市场，要靠市场竞争去合理配置资源，使利润社会化，是不可能的。因此，“国六条”的出台也是势所必然。

    房价下跌的直接影响是开发商的利润。因为只要资本的边际效率超过银行的贷款利率，开发商就不会停工待产，就业就不会大幅下降。对于此前沉积在土地、建筑、购房贷款等一系列的金融资产价格也不会大幅缩水。而一系列上下游产业如建材、钢材、水泥的价格也不会大幅下降，对中介行业、房地产服务业如广告、经纪业等行业的负面影响也只是暂时的。而房地产业一旦成为买方市场，市场竞争力度加大，对中介行业只会有百利而无一弊。

    “国六条”让房价软着陆

    我们业已分析，“国六条”作为对规范房地产业的新一轮制度设计，宏观调控的目的在于使房地产业走向理性、和谐轨道，使房地产业可持续健康发展。

    房地产开发不仅是经济行为，也是社会行为。不难发现，自2004年以来，国家颁布了一系列对房地产业的调控措施，这些措施基本上延续了一切市场经济国家规制经济过热的惯例，即通过对经济变量的调整而间接调控市场。

    2005年初，新、旧“国八条”的主要目的是打击商品房的过度炒作，经济手段是通过财政、税收抑制商品房投机，结果是局部地区在短期内取得一定实效，如上海市在新政推出后两个月内商品房价格、成交出现两下跌。但现在回过头来分析，这种短期内的调控效果，与其说是市场变量的调整，如调整购房贷款利率、提高首付比例等，不如说是行政命令在起作用。如“旧国八条”要求地方政府“切实负起稳定住房价格的责任:房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快控制不力，要追究有关责任人责任”。

    可见通过对经济变量作小范围调整的经济手段来抑制一日千里的商品房价格，是难以奏效的。2005年初的新、旧国八条以来，不仅价格上涨态势得不到抑制，而且深圳、广州、北京等中心城市的房价继续变本加厉地上涨。

    可以说，无论新旧“国八条”，还是今年的“国六条”，历次宏观调控的出发点都是对社会公平与经济效率的重新认定。我国处在经济起飞阶段，“效率”是不可或缺的；同时我们又是社会主义国家，共同富裕是目的。在重视效率的同时，更要兼顾公平。毕竟，稳定压倒一切，社会稳定是经济发展的前提。

    “国六条”的实质是通过调整产品结构、土地出让制度而实现市场竞争，使产品价格向广大中低收入阶层倾斜，而并非刻意抑制开发量。例如，“90平方米套型面积占70％比例”就是在土地出让面积一定的情况下，增加了商品房的供给。值得注意的是，商品房的供给不是以面积计算的，而是以“套数”计算的，因此商品房数量增加了，这一条如果能真实施，对平抑房价无疑是最强的杀手锏。这时候，不论开发商如何“价格同盟”，只要供给增加，市场成为有限的买方市场，“价格同盟”自然会瓦解。可见如果将“70％”按城市建设的总量来计算，将不能达到调控的目的，因为“70％”若按“总量”计算，将无任何可操性，“总量”是空间概念，又是时间概念，其计算公式如何设计？谁来把握、掌控？

    我们寄希望于国六条的强硬手段，以使商品房价格真正回归理性。（欧阳大同/文罗伟/摄）

责编：张兰