今年五月底，“国六条”出台后的第十二天，中央相关九部委就联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，“九部委意见”条条规定直击楼市弊病，又“准”又“狠”。专家们一致认为，“意见”之中，有12大高招，必将对房地产市场产生巨大威力。

    高招之一:新添两大臂膀强化执行力

    与2005年“七部委意见”不同的是，今年的“意见”由九个部委联合发布。除建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会以外，还出现了监察部和统计局两个部委的身影。“监察部的介入，更能震慑地方政府。”一位业内专家表示。去年虽有七部委联合出台调控政策，但收效甚微，而落实不到位是重要原因。要想让第二轮宏观调控取得更大效果，必须抓好落实，地方政府要有所作为。必要时，还可能启动问责制。紧抓落实是调控的重要一环，各种违规行为都无法再抱侥幸心理。同时，统计局首次介入调控政策的发布单位，统计信息被纳入重要范畴。业内人士认为，有望今后的统计数据出口统一，能更准确地反映市场状况。

    高招之二:“70％小户型”强扭住房结构

    虽然有心理准备，但“九部委意见”还是让业界各方吃了一惊。“意见”规定:“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。

    建设部统计数据表明，2005年1至6月份批准预售的商品住房中，16个城市120以上的大户型住房超过了50％。这一标准远远超过了日本、瑞典、德国以及新加坡等国家大型城市的住房面积标准。虽然建设节能省地住宅是专家和政府一直倡导的方向，但现实情况却相反，在很多大城市，房地产的贪大之风逐渐盛行，加剧了土地资源的紧缺；同时，很多大户型高档住宅闲置严重，也造成住房资源的浪费。而“70％”的规定就意味着将采取强制手段杜绝贪大现象。“这是立足于中国国情出台的政策，人多地少，必须充分利用土地资源。”国务院发展研究中心宏观经济研究部主任张立群表示。同时，专家一致认为，此条规定明确、量化，不存在变通、钻空子的可能，只要执行到位，将彻底扭转住宅市场的结构比例！以后住宅市场的新增供应，将形成以小户型为主的局面。

    高招之三:“5年期限” 再度卡紧投机渠道

    5月30日、31日，各区地税局上演了一幕幕缴税过户的疯狂景象，这正是二手房买卖双方在抢占最后的时机。“意见”规定:“为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”

    而在去年的“七部委意见”中，这一规定的时限是“2年”，对抑制投资和投机有一定作用，但并不明显。专家认为，供不应求是目前房地产的基本格局，需求过于旺盛，政策的首要任务应当抑制投资和投机性需求。“新的意见规定必然会让很多投资房产的人止步。”金诚信房地产经纪公司董事长邱宏分析到，投资依靠对未来市场走势的预判，对未来2年的预判难度已经较大，而对未来5年的市场变化就更难预测，并且现在房地产政策不断出台，都是对投资者不利的信号。政策风险大、套现难度大，因此，营业税的规定对抑制投机和投资的作用会很明显。

    邱宏还表示，由于全额征收营业税的时限延长，将会使很多原计划出售的房主不得不转售为租，由一个“炒房者”变成“房东”。因此，租赁市场将会更加活跃，但房屋租金很难进一步上涨，投资回报也不会很高。

    高招之四:重申“35％”资金比例收缩金融命脉

    为防开发商空手套白狼，2003年的“121号文件”便提出“自有资金不得低于总投资的30％”，2004年国务院把这一比例提高到了35％。而在此次调控政策中，再次强调了这一点，要防止开发商利用银行贷款囤积土地和房源。并且规定:“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”以房产为抵押获得银行贷款是开发商申请贷款的常用手段之一。而政策的这一规定更加严格了其贷款条件，并非所有房产都可以作贷款抵押。防范银行风险的同时更加严格了对开发商的要求。

    高招之五:差异化首付强制引导中低档房消费

    提高首付对于调控房地产市场的作用，早在今年两会有代表提出之后，便成为争议的热点。而日前关于首付升至五成的传言又引发了一番谈论高潮。种种猜想、提议、争论，都在5月29日的“九部委意见”当中尘埃落定。

    “九部委意见”规定:“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。”很明显，区别信贷政策正是为了强制引导消费。以7000元/平方米的住房为例，若购买90平方米户型，总价为63万元，首付20％为12.6万元；而购买100平方米的总价为70万元，首付30％则为21万元。10平方米面积差就意味着近10万元的首付差，对于普通购房人来说，多买10平方米可能就意味着推迟2～3年购房。可以说，这一政策会强制引导普通购房人消费小户型。

    同时，政策还对投资型客户有一定的抑制作用。因为，在房产投资市场上，一些专业炒房人购房时仅首付两成，这样就可以利用有限的资金同时投资多套房产，而“20％”“30％”的首付规定加大了他们继续实施这一计划的难度。

    高招之六:土地“三限” 力遏房价猛涨

    限价商品房一度成为业界和新闻舆论争议的焦点:是否符合经济规律？是否利于降低房价？而不管人们认可与否，“意见”明确规定，今后的土地供应将实行“三限”政策:

    限制土地供应比例。“意见”规定:“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。”限制套型和房价。“意见”规定:“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”随着房地产市场的发展，很多开发商盲目修建大户型，而房价也在节节攀升。单价不断上涨，户型越建越大，老百姓怨声载道，实现买房梦越来越难。而在土地出让时便要“限套型、限房价”的规定，将扭转这一状况。北大光华管理学院院长助理周春生表示，从土地源头抓起非常正确，在出让土地时，便明确该地块应建成何种户型、何种档次的商品房，若开发商认可其定位，则可去拿地进行建设，若不认可，则无需拿地。更为关键的是，从土地出让时便进行调控利于政府对城市房地产市场进行整体把握，也可根据不同地块的特点因地制宜。

    高招之七:招标出让杀低地价

    房价为何一路猛涨？随着一块块拍卖土地以惊天高价一锤定音，很多人认为，以挂牌为主的土地出让方式抬升了地价，而这是房价上涨的有力支撑。虽有人提出房价与地价无关，但此次调控政策在土地出让方式上作了很大调整，今后的土地出让将采取招标为主的出让方式。

    某不愿透露姓名的权威专家表示，土地出让改挂牌、竞拍为招标，将会改变过去“价高者得”的局面，有利于控制土地成本，从而降低房价成本。同时，招标也让价格不再是唯一的决定因素，而以开发商的综合能力，以及对出让地块的综合规划来决定，更加合理。

    高招之八:“明确闲置土地”痛斩囤地毒瘤

    土地供不应求导致住房供不应求，从而带动房价上涨，这是很多开发商认为房价持续上涨的重要原因。但专家表示，在土地资源日益缺乏之时，与其呼吁增加土地供应不如加强土地管理，这也是规范房地产市场非常关键的方面。

    其实，“土地出让后两年不开发政府将无偿收回”的规定早已有之，但细节不明确，多年来也一直没有认真执行，而今年的“九部委意见”对“开发”定义作出了明确规定:“对超出合同约定动工开发日起满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”一位业内人士表示“九部委意见”不仅把各种可能出现的情况想到了，并且更具可执行性，想必屯地行为能得到有效遏制。”

    高招之九:“明文规定拆迁前提”治理非法拆迁

    房价上涨是强大的需求在做支撑，而拆迁带来的购房需求是刚性需求的重要组成部分。此次“九部委意见”明确规定，“要合理控制城市房屋拆迁规模和进度，严格控制被动性住房需求。在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。”大面积拆迁重建，虽然使城市面貌日新月异，但由此带来的被动购房需求也不容忽视。虽然以前也有禁止大拆大建的相关规定，但是落实情况并不理想，强制拆迁事件屡屡发生。新政明确规定，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁。专家认为，这一规定给拆迁设置了前提条件，提高了拆迁门槛，能有效控制拆迁带来的被动需求，同时也是对老百姓权益更好的一种保护。

    高招之十:“追究负责人责任”提升房产交易环节整治力度

    从长远看，城市房价必定会涨，因为城市化进程会进一步加快，可开发利用的土地资源越来越稀缺。但业内人士也指出，倘若房地产市场少一些不规范、少一些不透明，房价就不会出现非理性的暴涨。“九部委意见”明确规定:“房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为。对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任”。专家认为，对销售的违法违规行为实施经济处罚，并追究负责人的责任，处罚手段升至新高，加大了房产交易环节的整治力度。就在“意见”出台的同一天下午，北京市建委召开新闻发布会，发布《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》，其中，“商品房住宅项目自取得预售许可证之日起3天内，必须开盘，并按整栋对外销售。”的规定严厉打击“囤房”行为；同时，开发企业未按时开盘，无理拒绝消费者的购房要求；无证认购；不进行网上认购、虚报销售进度，向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的情况等，一经查实，情节严重的将开发企业所售项目楼盘的所有未售房屋按每套房屋公布签约价格、签约条款，在交易网和有关媒体上公示，进行公开销售，并对违规行为进行曝光等。

    在实际销售过程中，延迟开盘、少量放盘、虚报可售房源数量等都是开发商常用的囤房手段。而利用信息不对称哄抬房价也是交易不规范的重要表现。业内专家表示，规范房地产交易市场是政府要做的一项长期工作，也是一项重要工作。而此次建委发布的通知，可以说对开发商违规行为的惩处力度很大，打击“囤房”、保证信息真实、透明、对称，这对于处于弱势地位的购房人、对于整个房地产市场来说，都非常有利。

    高招之十一:廉租房建设资金难题彻底解决

    日前，一位业内人士表示，从目前北京的情况来看，无论是租房住，还是已有自己的产权房，绝大多数人都有房可住。但与此同时，还有很多人住地下室，住非常不宜居的老房子，他们没有实力买房，甚至没有实力租条件好一些的房。而这些，正是政府应当看到并及时解决的问题。

    可以说，此次“九部委意见”也正是体现了这一点。“意见”规定:“廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。”

    发展廉租房是改善低收入群体住房条件的重要途径，天则经济研究所所长、经济学家茅于轼非常赞同这一规定，他表示，通过廉租房来改善居住条件而不是鼓励所有人都去买房，方向是正确的。但由于缺乏资金来源，一直以来廉租房的发展都没有形成规模，而此次调控意见明确提出了解决办法，包括使用部分土地出让净收益发展廉租房，以及加大财政支持力度等。专家表示，这一规定解决了廉租房的核心问题，为改善低收入人群的住房问题提出了切实可行的办法。同时，规定今年年底之前，各地要安排一定规模廉租房开工建设，量化了廉租房的发展进度，而不仅停留在一个发展方向上。

    高招之十二:强制要求完善信息统计披露制度

    过去，购房人常被不同部门公布的相差很大的统计数字弄糊涂，专家们也指责房地产数据一片混乱，以至于决策错误。而在此次联合出台意见的九部委中，就包括了统计局，意见规定:“城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费体征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产信息透明度。”业内专家一致认为，这表示，政府已经把改进和完善房地产统计工作当成了一个重要且紧急的任务，而这必将有利于人们看清市场的真实面貌。同时，意见还要求相关部门全面、及时、准确地发布市场供求信息。这将利于改善市场各方信息不对称的局面。

    十二大高招，条条高明:找准问题，提出明确的解决方案，并且严抓落实。那么，房价是不是就会稳定，市场就会健康了呢？业内人士指出，这还得看这些高招技巧有无破绽，是否会给一些违规行为钻“漏洞”的机会，或者在解决老问题的同时却又带来新问题。必须是能经受住实践考验的政策才能真正发挥效应。（冷翠华/文　罗伟/摄）

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