强调住房私有率是一个危险的信号

建设部最新公布的数据显示，2005年我国城镇人均住宅建筑面积已经达到26.11平方米，住宅私有率高达81.62%。这一数据引发了一些争议，争议的焦点在于数据的可靠性。

　　其实，抛开数据的可靠性，就这一数据的本身来说，也隐含着我国房地产业发展的隐忧。这一数据不但不能说明房地产市场发展取得了显著的成绩，反而在一定程度上暴露了房地产业的问题。

　　首先，住宅私有率高并不意味着中国解决了住房难的问题，由于严重的两极分化现象，20%左右的居民，占有80%左右的住房面积。将近82%的住宅私有率，说明政府在提供住房这一公共产品方面，已经没有多少潜力可挖，今后面临的住房问题将会越来越严重。

　　其次，住宅私有率是所有住宅中私人所有的比率。在私人拥有的住宅中，包括农村居民拥有的私人住宅。农村私人住宅不仅条件简陋，而且缺乏必要的质量保证。如果将农村居民拥有的私人住宅计算到居民住宅私有率之中，将会掩盖住宅建设中存在的质量问题。

　　第三，我国居民购买商品房享有所有权，但是土地使用权存在着法定的年限。土地使用权届满后，土地之上的房屋所有权即告终结，所以，从短期来看，居民的商品房自有率比较高，但从长期来看，绝大多数居民将面临着第二次购房的问题。从建筑质量来看，我国商品房建筑使用寿命平均只有30到40年,一旦商品房建筑使用寿命到期，那么，居民必须重新购买房屋。因此，从表面来看，我国实行的是商品房私有化制度，但从实质内容来看，城镇居民只不过是购买期限为30到40年的房屋罢了。
　
　第四，由于我国城市规划缺乏稳定性，所以拥有自有房屋的城镇居民所有权处于不稳定状态，一旦城市规划修改，他们必须重新购买商品房，所以，住宅私有率接近82%并不表明中国实现了“居者有其屋”。

　　在中国这样一个人多地少的国家，强调住房的私有率是一个非常危险的信号。如果把住房私有率不断增加、人均住房面积不断扩大作为房地产改革的政绩，那么将会造成房地产业畸形发展，给未来经济发展带来许多不确定因素。比如，住房私有率不断提高，将会给未来的劳动者解决住房问题带来压力，将会使社会弱势群体难以得到住房保障。更主要的是，如果房地产市场迅猛发展，不但会带动相关产业发展，产生局部经济过热问题，而且会使得其他相关产业面临被挤出的效应，我国粮食生产、工业化建设的用地将会越来越少，中国经济将会呈现不稳定状态。

　　当前，许多城市将房地产市场发展作为经济发展的支柱产业，希望通过房地产发展带动相关产业发展。这样的发展思路存在严重问题。房地产需求分为两种：一种是消费性需求，另一种则是投资性需求。投资性需求可以分为生产性需求和资本性需求。消费需求具有刚性约束特点，随着城镇化步伐的不断加快，将会有大批人口涌入城市，政府必须为城市居民解决基本的住房问题。如果完全依赖房地产市场，那么将导致城镇房地产市场的发展出现两极分化现象，房地产开发商将会把主要的资金投入到高档商品房建设中，因为只有这样才能在单位土地面积上获得更多的收益；而那些急需住房的工薪阶层，却由于无力承受不断提高的商品房价格，而面临失去基本生活保障的危险。

　　所以，政府必须通过修改城市规划，在城市中心区域内为解决工薪阶层的基本住房问题，保留适当的土地空间。

　　（作者为中南财经政法大学教授）
 

来源:第一财经日报
作者:乔新生