中国房地产何以能产生暴利

将刘志华、刘晓光和刘军三个名字并列起来，你想到了什么？这个问题肯定能难倒央视开心词典或幸运52的选手们，但这又不是个开心的话题，也不是什么幸运的故事。　

　　在过去的一个多月里，上述3位在北京地产圈举足轻重的刘姓人物先后落入法网，正等待着最后的裁决。刘志华是北京原副市长，主管城建与规划，负责国土资源管理等工作；曾任北京市计委副主任的刘晓光是典型的官商，他领导的首创集团主要从事房地产开发和公共工程建设等，是北京许多重大地产项目的开发商；刘军是北京泰跃集团的实际控制人，该公司从开发一处烂尾楼起家，后因成功地开发了北京太月园等多个房产项目，在北京地产圈声名鹊起。　

　　很明显，“三刘”形成一个食物链，被中纪委指称生活腐化的刘志华处在这个链条的顶端，掌管着北京国有土地使用的审批大权；刘晓光则处在批发商和大客户这一中间环节；刘军则是从刘晓光那分得一杯羹。　

　　在内地证券市场上，刘晓光的首创系和刘军的泰跃系更是呼风唤雨。首创系除了拥有首创股份这个嫡系上市公司外，更买壳广西虎威、宁波中百和前锋股份等上市公司。并且，4家上市公司个个牛气冲天，其重组法宝大都是向上市公司注入房地产项目，包装业绩，玩比例送股游戏，以拉抬股价。而泰跃系则控股G金环、茂化实华和景谷林业等公司，打着向上市公司注入优质房地产资产的名义，通过大量关联交易，赤裸裸地占用上市公司大量现金。其行为令广大中小投资者怨声载道，亦受到监管部门的高度重视。毫无疑问，这两位资本大鳄均是内地证券市场的涉嫌违规者。　

　　刘军更为引人关注，还因为他已连续2年进入胡润中国内地百富榜，更在去年进入人气榜的第8名。笔者认为，比关注财富本身更重要的，是弄清财富来源的合法性。刘军的暴富主要来自房地产开发。房地产不同于高科技行业，是典型的资本密集型的传统产业；从国际视野看，房地产开发在短期内获取暴利是难以想象的。以当初刘军的资本实力，其进入资本密集的房地产业更是不可能。　

　　但是，我们从胡润中国内地百富榜上惊讶地发现，很大一部分人都和刘军有着相似的经历：通过开发房产，他们都在短时间迅速跃入富豪行列。为什么我们的房地产市场是个例外？难道在中国，房地产是高科技而不是资本密集型行业？我国房地产何以能产生暴利呢？对这一系列问题的回答，恐怕正是目前对房地产加强规范的主要原因。　

　　毫无疑问，在我国，房地产开发同样也要投入密集的资本，所不同的是，这些资本大都不需要开发商投入。换言之，开发商不但不冒或者少冒投资风险，而且可以坐享暴利。　

　　长期以来，我国一直实行土地国有制，土地使用权实行审批制度。开发商一旦获得土地使用权批文（有些开发商甚至拖欠国土管理部门的国有土地使用权费）就可以向相关银行申请贷款，并开始施工。然后就可以开盘，向业主售楼花（即期房），开发商就可以拿业主的预付款继续盖楼。下一步开始制造热销假像和营造暴利游戏。最普遍的做法是指着楼盘销售图告诉你已经售出70%以上，所剩不多，让你快作决定；或者告诉你，你选中的户型已售完，并暗示你加点钱请示售楼经理想想办法。有的楼盘告诉你现在的开盘价有效期只到月底，下个月每平米涨500元；你不相信，还真涨；而且再过3个月，又涨了。通过不停的涨价这一招，大大刺激了购房者的购买欲，涨出来的价格（未售出的房子）自然构成了开发商的额外利润。还有的开发商雇托排队购房，这招虽然拙劣，但据说还特管用。　

　　如果上面的招都用了，房子真的卖不出去怎么办？绝对不降价。反而要再提高价格，找来亲戚朋友或者是专门的公司，把下岗工人包装成财务总监等高收入者，制造虚假按揭向银行贷款。这样，开发商实现了暴利，把全部的经营风险转嫁给了银行。近期北京二中院正在审理的北京豪森公寓虚假按揭案，其开发商就是这么干的。中行北京市分行因此直接损失本金超过6亿元。据笔者调查，类似北京豪森公寓这样的操作手法，在整个地产界并不少见，很多民营地产商都有类似的操作。在建行和中行上市前夕，两家银行曾一次性将2700多亿不良资产剥离给中国信达资产管理公司，相关人士透露，其中很大一部分是房地产不良贷款，其预期回收率不会超过10%。国有银行的资金究竟有多少如此“洗”进了房地产富豪们的腰包，恐怕无需劳驾精算师了吧。　

　　以上或许只是问题重重的中国房地产业的部分真相。但更值得我们思考的是，它给整个经济体系的健康运行带来的危害日益显露出来。　

　　或许有人会对中国房地产市场出现的诸多问题辩解为中国特色，但是在中国入世已近5年的今天，这样的“中国特色”可以休矣。

来源:国际金融报